Независимая оценка

Активы — совокупность имущественных средств хозяйствующего субъекта. В международных стандартах финансовой отчетности активы трактуются как ресурсы, контролируемые организацией в результате событий прошлых периодов, от которых она ожидает экономические выгоды в будущем.

Активы, как материальные, так и нематериальные, имеют конкретную ценность и рыночную стоимость. При этом, важно четко осознавать все факторы, которые в конечном счете могут повлиять на стоимость активов компании.

Оценка стоимости активов в своем прямом виде проводится уже после предварительных мероприятий по сбору информации, анализе рынка, экспертизе прав, изучении финансовой отчетности и прогноза развития бизнеса.

Оценка активов необходима в следующих случаях:

• Повышение эффективности управления организацией;
• Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только её части;
• Реструктуризация организации;
• Разработка плана развития организации;
• Определение кредитоспособности организации и стоимости залога при кредитовании;
• В целях определения суммы налогообложения;
• Принятие обоснованных управленческих решений;
• Установление стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке.

Документы, необходимые для оценки активов:

1. Недвижимость: 

• Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки
• Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
• Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
• Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
• Данные о коммуникациях объекта
• Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

2. Оборудование (общий случай):

• Копии договоров на покупку (поставку) оборудования;
• Наименование каждой единицы;
• Марка (модель, серия);
• Страна-изготовитель;
• Фирма-изготовитель;
• Год выпуска;
• Назначение;
• Основные технические характеристики (производительность, грузоподъёмность, мощность, масса, размеры, пробег и др. согласно технической документации);
• Интенсивность эксплуатации (возможные варианты):
  - не эксплуатировалось;
  - эксплуатировалось на неполную проектную мощность, были длительные простои;
  - эксплуатировалось на полную проектную мощность;
• Состояние и данные о ремонтах:
  - требуется монтаж и пусконаладочные работы;
  - рабочее, ремонт и обслуживание не требуются;
  - рабочее, требуется мелкий ремонт;
  - нерабочее, требуется крупный ремонт;
  - нерабочее, восстановление невозможно или нецелесообразно
• Инвентарный номер, полная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Оценка банков отличается от процедуры оценки обычных предприятий. Она включает анализ активов банка на предмет как их доходности, так и рисков, в том числе - проведение глубокого анализа по крупнейшим кредитным операциям банка, определение текущей стоимости активов с учетом таких рисков, сопоставление результатов деятельности со средними значениями в данном секторе рынка. Всё это даст окончательную стоимость и спрогнозирует будущие выгоды от работы кредитной организации.

Особенности кредитных организаций

Финансовый сектор экономики имеет ряд особенных качеств, которые могут очень сильно влиять на стоимость банка. Рыночная экономика представляет банк как товар, который имеет свою эффективность и цену. Эффективность и полезность услуг банка составляют его потребительскую стоимость. Так, стоимость банка обуславливается не только имеющимся разрешением на определенные виды операций, но и добавленной финансовой оценкой ресурсной базы, а также имеется ли система страхования вкладов.

Банки, как кредитные организации, имеют следующие особенности: 

повышенный и строгий контроль над всеми видами банковских операций со стороны государственных органов и ЦБ РФ (резервирование, предоставление отчетов, условия ликвидности, соблюдение установленных нормативов);

небольшая доля собственных средств (в основном до 10 процентов от всего капитала) и достаточно большая доля заемных средств в капитале, нередко это краткосрочные кредиты других банков;

другой порядок бухгалтерского учета банковских операций;

достаточно высокая степень риска, которая может повлиять на баланс банка.

Оценка банков необходима в следующих случаях:

для продажи или покупки.

для определения кредитоспособности банка (проводится оценка финансового состояния кредитной организации).

для привлечения инвестиций.

для оценка эффективности управления.

оценка банка для реструктуризации (проводится для выбора дальнейшего развития бизнеса – слияния или поглощения).

 Документы, необходимые для оценки Банков:

1. Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
2. Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (если банк зарегистрирован в форме акционерного общества).
3. Сведения о наличии филиалов и отделений.
4. Лицензия на банковскую деятельность.
5. Бухгалтерская отчетность за последние 3 – 5 лет (или возможное количество предшествующих периодов) – бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках.
6. Аудиторские заключения (если проводилась аудиторская проверка) по предоставленной бухгалтерской отчетности.
7. Банковская отчетность за последние 3 – 5 лет, представляемая в контролирующий орган в порядке надзора за банковской деятельностью.
8. Перечень основных средств на дату оценки.
9. Данные обо всех активах банка (недвижимости, акциях сторонних обществ, векселях и пр., нематериальных активах – патентах, лицензиях) с расшифровкой.
10. Информация о наличии дочерних компаний (если есть) и финансовая документация по ним.
11. Краткий бизнес-план на ближайшие 3 – 5 лет.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Бизнес — разнообразная деятельность по получению прибыли, организованная и направленная на снабжение потребителей товарами и услугами.

Оценка бизнеса – это комплекс мероприятий по оценке предприятия как сложной имущественной системы, приносящей доход владельцу. Комплекс оценочных мероприятий включает в себя оценку движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов компании, складских запасов и финансовых вложений, кроме того, изучаются доходы компании, перспективы ее развития и конкурентная среда на данном рынке, а затем проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами.

Оценка бизнеса необходима в следующих случаях:

• Сделки купли – продажи. Рыночная цена фирмы при сделке купли–продажи формируется исходя из взаимодействия цен спроса и предложения. Полезность фирмы для покупателя определяет цену спроса, возможные затраты на создание аналогичного предприятия – цену предложения. Несколько другая ситуация складывается при продаже части предприятия. В этом случае цена доли предприятия зависит не только от стоимости продаваемого актива, но и от тех прав, которые переходят новому владельцу. Например, стоимость контрольного пакета акций будет существенно выше, чем стоимость неконтрольного пакета.
• Процессы слияния и поглощения. При слиянии рыночные стоимости предприятий формируются по принципу взаимодействия цен спроса и предложения. Поглощение происходит, как правило, в результате конкурентной борьбы между предприятиями.
• Страхование. При страховании предприятия необходимо узнать его страховую стоимость, которая определяется размерами выплат по страховому договору в случае наступления страхового события. Для определения стоимости страхуемых активов предприятия используются понятия восстановительной стоимости и стоимости замещения. Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая понадобится в случае восстановления точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения – это величина затрат на замещения активов компании другими того же вида и состояния.
• Определение налога на имущество фирмы, на недвижимость. В этом случае оценка бизнеса приведет к обоюдному согласию налогоплательщика и налоговой инспекции.
• Независимая оценка рыночной стоимости бизнеса при получении наследства. Оценка бизнеса для нотариуса как конечный результат будет заключаться в предоставлении отчета о оценке, который может использоваться в дальнейшем для определения налогов, решения имущественных споров.
• Залоговое обеспечение кредитной линии. В этом случае оценка предприятия является, по сути, оценкой стоимости его активов и соответствует рыночной стоимости залога предприятия, которую может получить кредитор в случае неплатежеспособности предприятия. Залоговая стоимость – это стоимость фирмы, которую может получить кредитор от продажи фирмы в случае банкротства заемщиков кредита.
• Разработка инвестиционного проекта. Характеристикой любого инвестиционного проекта является инвестиционная стоимость. По определению, «инвестиционная стоимость – это субъективное понятие, которое соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих определенные цели и (или) критерии инвестирования».
• Ликвидация предприятия. Ликвидационная стоимость – сумма, которую может получить владелец предприятия в случае продажи предприятия в краткие сроки. Учитывая, что при вынужденной продаже предприятия возникают издержки по ликвидации, то ликвидационная стоимость рассматривается как остаток от реализации за вычетом ликвидационных издержек.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость бизнеса:

• Местоположение предприятия;
• Местоположение рынка сбыта;
• Отраслевая принадлежность;
• Экономические показатели деятельности;
• Размер уставного капитала предприятия;
• Распределение уставного капитала предприятия между собственниками;
• Ключевые фигуры в управлении предприятия
• Количество активов предприятия;
• Количество обязательств предприятия;
• Количество персонала;
• Деловая репутация.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик бизнеса опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости бизнеса. Вначале оценщику необходимо ознакомиться с бухгалтерскими документами предприятия и определить его важнейшие характеристики. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента отрасли. На основании собранных данных и цели определения стоимости бизнеса выбирается метод оценки. После определения стоимости бизнеса составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ бизнеса

1. Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
2. Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ).
3. Виды деятельности и организационная cтруктура компании.
4. Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):
   • бухгалтерский баланс
   • отчет о прибылях и убытках
5. Расшифровка по статьям баланса на последнюю отчетную дату.
6. Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
7. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
8. Бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли; по годам.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Общество с ограниченной ответственностью – ООО – это хозяйственное общество, имеющее одного или нескольких учредителей, несущих ответственность по обязательствам общества в рамках доли их вкладов. Все имущество ООО, в том числе и уставной капитал, принадлежит самому обществу как юридическому лицу. Весь капитал подразделяется на доли участников – паи, и оценка доли каждого участника является крайне важной при их купле-продаже или замещении. В ООО действует двухуровневая управляющая система, где высшим органом является собрание учредителей, у которого в подчинении находится исполнительный орган, занимающийся руководством. Фирменное наименование общество состоит из фирменного наименования и слов «с ограниченной ответственностью». В других странах ООО – LTD в англоговорящих, A.G. и ПGmbh – в Германии, и SA, SARL – во Франции.

Оценка ООО ставит перед собой целью определить стоимости материальных и нематериальных активов компании, а также произвести анализ эффективности деятельности, рассчитать её прошлые и настоящие, спрогнозировать будущие доходы, определить перспективы развития и понять, как работает и рефлексирует конкурентная среда на данном рынке.

Оценка доли в бизнесе – это комплекс мероприятий по оценке прав в управлении предприятия как сложной имущественной системы, приносящей доход владельцу. Комплекс оценочных мероприятий включает в себя оценку движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов компании, складских запасов и финансовых вложений, кроме того, изучаются доходы компании, перспективы ее развития и конкурентная среда на данном рынке, а затем проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами.

Оценка доли необходима в следующих случаях:

• Улучшение эффективности управления организацией;
• Осуществление операций по покупке-продаже текущей доли (без качественной оценки доли подобные операции производить нельзя с точки зрения законодательства);
• Вступление в права наследования;
• Разработка инвестиционных решений, для которых требуются обоснования;
• Изменение структуры организации, её реорганизация;
• Разработка бизнес-плана ООО;
• Установка залоговой стоимости при кредитовании.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость бизнеса:

• Местоположение предприятия;
• Местоположение рынка сбыта;
• Отраслевая принадлежность;
• Экономические показатели деятельности;
• Размер уставного капитала предприятия;
• Распределение уставного капитала предприятия между собственниками;
• Ключевые фигуры в управлении предприятия
• Количество активов предприятия;
• Количество обязательств предприятия;
• Количество персонала;
• Деловая репутация.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик бизнеса опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости бизнеса. Вначале оценщику необходимо ознакомиться с бухгалтерскими документами предприятия и определить его важнейшие характеристики. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента отрасли. На основании собранных данных и цели определения стоимости бизнеса выбирается метод оценки. После определения стоимости бизнеса составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ доли 

1. Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
2. Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ).
3. Виды деятельности и организационная cтруктура компании.
4. Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):
   • бухгалтерский баланс
   • отчет о прибылях и убытках
5. Расшифровка по статьям баланса на последнюю отчетную дату.
6. Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
7. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
8. Бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли; по годам.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Инвестконтракт — договор меж­ду муниципальными властями и участниками инвестиционного про­цесса на строительство, реконструк­цию или ремонт жилого и нежилого фонда, а также на освоение земель­ного участка. В инвестконтракте обычно указы­ваются конечные результаты инве­стиционной деятельности, т.е. рас­пределение вводимых в эксплуата­цию площадей.

Основные параметры инвестконтрактов

Объем инвестиций;

Срок реализации проекта;

Обременения;

Этапы реализации;

Доходность вложений;

Сроки окупаемости вложенного капитала;

Факторы риска, способные оказать существенное влияние на результат оценки и итог инвестиционного проекта.

­
Кроме изучения информации о проекте, проводится исследование рынка, и сделать оценку баланса спроса и предложения, а также ценовой ситуации, включая:

• изучение инфраструктуры в месте нахождения объекта;
• изучение конкурентной среды;
• изучение тенденций развития рынка недвижимости;
• изучение уровня спроса и предложения на вид запланированной застройки в данном районе;
• прогнозирование уровня и структуры спроса на вид запланированной застройки в рассматриваемом районе.

Оценка инвестконтракта необходима в следующих случаях:

• Сделки купли – продажи;
• Залоговое обеспечение кредитной линии;
• Поиск инвесторов;
• Выбор наиболее эффективных условий инвестирования или кредитования;
• Выбор условий страхования рисков;
• Подготовка инвестиционного проекта.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ инвестконтракта

• Правоустанавливающие документы на проектирование и строительство, постановление Правительства, инвестиционный договор на право проектирования и реконструкции здания, распоряжения Правительства, договор аренды на земельный участок на период проектирования и строительства;
• Документально подтвержденные сведения (акт сверки обязательств с КУГИ) об оплате денежных средств на развитие городской инфраструктуры по договору об инвестиционной деятельности, объем денежных средств, необходимых для выполнения инвестиционных условий;
• Разрешение на строительство (реконструкцию), выданное УГАСН СПб;
• Пояснительная записка (или аннотация) к проекту: технико – экономические показатели проекта, в том числе этажность, строительный объём здания, общая и полезная площадь, структура и площадь помещений (аренднопригодные помещения, включая места досуга и отдыха, ресторана, кафе и бара, вспомогательные помещения, парковочные места); общие конструктивные элементы и отделочные решения.);
• Сводный сметный расчет на строительство объекта;
• Сведения о степени готовности объекта (с постатейной расшифровкой), смета затрат, необходимых для введения в эксплуатацию объекта;
• Данные об инженерных сетях:, cогласованные технические условия (вода, электричество, газ, тепло); условия договоров с поставщиками энергоресурсов (электроэнергия, вода, канализация, отопление);
• Генеральный план земельного участка. Данные о наличии на земельном участке всех строений;
• Сведения об обременении объекта.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Основные средства, фонды — основной капитал, длительно используемые средства производства, участвующие в производстве в течение многих циклов, имеющие длительные сроки амортизации. К основным средствам (фондам) относят землю, производственные здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты, то есть физический капитал. Объем основных средств исчисляется в денежном выражении, в виде их стоимости. В силу этого основные средства характеризуют иногда как денежные средства, вложенные в основные средства производства.

Основные средства – это активы со сроком эксплуатации более 1-го года, которые используются компанией для осуществления своей основной производственной деятельности. Данные активы сохраняют свою первоначальную форму и назначение, однако по мере износа теряют стоимость. Частями она может переноситься на выпускаемую продукцию, в некоторых моментах же возвращается своему собственнику в виде отчислений по амортизации.

Не чаще, чем один раз в год, на начало отчетного периода, организация имеет право произвести переоценку собственных основных средств относительно восстановительной стоимости путем прямого пересчета или индексации по рыночной стоимости с отнесением разницы на добавочный капитал организации. Но потребность в качественной оценке основных средств может возникать гораздо чаще, поскольку данная процедура оказывает большое влияние на всю производственную деятельность компании.

Оценка основных средств предприятия – это комплекс мероприятий по оценке имущества предприятия как сложной имущественной системы, приносящей доход владельцу. Комплекс оценочных мероприятий включает в себя оценку движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов компании, складских запасов и финансовых вложений.

Классификация основных средств. 

Следует учитывать, что при оценке основных средств основные средства также делятся по признаку принадлежности – арендованные или собственные. Первые получены от других организаций во временное пользование за определённую плату, вторые принадлежат самой компании и находятся на её балансе.

По характеру участия в производственной деятельности основные средства могут быть действующими и бездействующими (которые находятся в запасе), а по своему назначению производственные и непроизводственные. К последней категории относятся основные средства жилищно-коммунальной базы, объекты бытового обслуживания, социального и культурного назначения.

Производственная категория по своему смыслу и содержанию повторяет типовую классификацию, приведённую ниже.

1. Здания;

2. Сооружения;

3. Передаточное оборудование;

4. Транспортные средства и оборудование (в том числе и рабочие машины, измерительные приборы, лабораторное оборудование, вычислительная техника);

5. Инструменты;

6. Производственный инвентарь;

7. Хозяйственный инвентарь;

8. Рабочий, продуктивный скот;

9. Многолетние насаждения;

10.  Капитальные затраты по улучшению земель, но без постройки сооружений;

11.  Другие основные средства.

Оценке основного средства не подлежат объекты:

Объекты, эксплуатирующиеся менее одного года, вне зависимости от их стоимости;

Объекты, стоимость которых находится в пределах 50 МРОТ за единицу, вне зависимости от срока эксплуатации – за исключением сельскохозяйственного оборудований и орудий труда, строительного механизированного инструмента и продуктивного скота, которые являются частью основных средств вне зависимости от их рыночной цены;

Орудия лова (мережи, сети и неводы, тралы и другие) – вне зависимости от срока эксплуатации и стоимости;

Такие инструменты, как бензомоторные пилы, сучкорезки, а также объекты – сезонные дороги, временные ветки лесовозных дорог, временные здания со сроком эксплуатации до двух лет (пилоточные мастерские, бензозаправки и мобильные дома);

Специальные инструменты и приспособления для, например, совершения индивидуальных заказов – независимо от стоимости;

Спецодежда, специальная обувь, а также постельные принадлежности - вне зависимости от срока эксплуатации и стоимости;

Форменная одежда;

Временные сооружения, приспособления и устройства, затраты на которые списываются на себестоимость строительно-монтажных работ;

Тара для хранения различных ценностей на складах или для осуществления производственной или технологической деятельности, стоимость которой находится в пределах 50 МРОТ за единицу;

Предметы, регулярно предоставляемые во временную аренду;

Молодняк животных, животные на откорме, семьи пчел, птицы и кролики, подопытные животные;

Многолетние насаждения, использующиеся в качестве посадочного материала и прочие, согласно Положения о Бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации.

Оценка основных средств необходима в следующих случаях:

Сделки купли-продажи или обмена;

Предоставление кредита под залог;

Разрешение имущественных споров;

Реструктуризация задолженности компании;

Определение величины страховой суммы;

Проведение процедуры банкротства;

Определение доли вклада в уставной капитал предприятия

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ Основных средств

1. Недвижимость: 

• Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки
• Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
• Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
• Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
• Данные о коммуникациях объекта
• Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

2. Оборудование (общий случай):

• Копии договоров на покупку (поставку) оборудования;
• Наименование каждой единицы;
• Марка (модель, серия);
• Страна-изготовитель;
• Фирма-изготовитель;
• Год выпуска;
• Назначение;
• Основные технические характеристики (производительность, грузоподъёмность, мощность, масса, размеры, пробег и др. согласно технической документации);
• Интенсивность эксплуатации (возможные варианты):
  - не эксплуатировалось;
  - эксплуатировалось на неполную проектную мощность, были длительные простои;
  - эксплуатировалось на полную проектную мощность;
• Состояние и данные о ремонтах:
  - требуется монтаж и пусконаладочные работы;
  - рабочее, ремонт и обслуживание не требуются;
  - рабочее, требуется мелкий ремонт;
  - нерабочее, требуется крупный ремонт;
  - нерабочее, восстановление невозможно или нецелесообразно
• Инвентарный номер, полная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Основные средства, фонды — основной капитал, длительно используемые средства производства, участвующие в производстве в течение многих циклов, имеющие длительные сроки амортизации. К основным средствам (фондам) относят землю, производственные здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты, то есть физический капитал. Объем основных средств исчисляется в денежном выражении, в виде их стоимости. В силу этого основные средства характеризуют иногда как денежные средства, вложенные в основные средства производства.

Основные средства – это активы со сроком эксплуатации более 1-го года, которые используются компанией для осуществления своей основной производственной деятельности. Данные активы сохраняют свою первоначальную форму и назначение, однако по мере износа теряют стоимость. Частями она может переноситься на выпускаемую продукцию, в некоторых моментах же возвращается своему собственнику в виде отчислений по амортизации.

Не чаще, чем один раз в год, на начало отчетного периода, организация имеет право произвести переоценку собственных основных средств относительно восстановительной стоимости путем прямого пересчета или индексации по рыночной стоимости с отнесением разницы на добавочный капитал организации. Но потребность в качественной оценке основных средств может возникать гораздо чаще, поскольку данная процедура оказывает большое влияние на всю производственную деятельность компании.

Переоценка основных средств - это регулярно проводимая переоценка основных фондов с целью приведения их фактически сложившейся стоимости к ее реальному рыночному уровню.

Неравномерная динамика рыночных цен на отдельные элементы основных фондов приводит к искаженному представлению о реальной стоимости уже действующих основных фондов, а следовательно, к недостоверному определению суммы амортизационных отчислений, себестоимости товаров или услуг, рентабельности, налогооблагаемой базы. Особенно резко это проявляется в периоды, когда наблюдаются высокие темпы инфляции.

Начиная с 2002 года переоценивать основные средства надо в соответствии с требованиями нового ПБУ 6/01 от 18.05.02.

Требования закона к переоценке основных средств изложены так же и в Налоговом Кодексе РФ в Статье 256. "Амортизируемое имущество" и в Статье 257. "Порядок определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества".

Переоценка основных средств для МСФО – процедура, выполняемая в целях подготовки финансовой отчетности компании к выходу на мировой рынок, её соответствия общепринятым международным нормам. Это одна из самых востребованных в последнее время услуг, поскольку огромное количество российских компаний спешат расширить свое влияние на рынки других стран, в том числе и с развитой экономикой.

Переоценка основных средств для МСФО является одной из основных задач, которую необходимо решить российским компаниям при переходе на международные положения составления и ведения финансовой отчетности. На сегодняшний день реальная стоимость активов – это главное условие увеличения прозрачности деятельности компании.

За последние несколько лет положения МСФО существенно менялись – так, были затронуты некоторые стороны оценки стоимости активов предприятия и их отражения в бухгалтерском учете. В том числе была подвергнута изменениям и сама процедура переоценки основных средств для МСФО, но уже в российском законодательстве. Например, стало обязательным отражение переоценки в бухгалтерском учете – при этом стоимость основных средств в налоговых декларациях должна оставаться прежней.  Доверять переоценку основных средств для МСФО следует только оценочным компаниям, стандарты отчетов которых соответствуют международным положениям и правилам.

Классификация основных средств. 

Следует учитывать, что при оценке основных средств основные средства также делятся по признаку принадлежности – арендованные или собственные. Первые получены от других организаций во временное пользование за определённую плату, вторые принадлежат самой компании и находятся на её балансе.

По характеру участия в производственной деятельности основные средства могут быть действующими и бездействующими (которые находятся в запасе), а по своему назначению производственные и непроизводственные. К последней категории относятся основные средства жилищно-коммунальной базы, объекты бытового обслуживания, социального и культурного назначения.

Производственная категория по своему смыслу и содержанию повторяет типовую классификацию, приведённую ниже.

1. Здания;

2. Сооружения;

3. Передаточное оборудование;

4. Транспортные средства и оборудование (в том числе и рабочие машины, измерительные приборы, лабораторное оборудование, вычислительная техника);

5. Инструменты;

6. Производственный инвентарь;

7. Хозяйственный инвентарь;

8. Рабочий, продуктивный скот;

9. Многолетние насаждения;

10.  Капитальные затраты по улучшению земель, но без постройки сооружений;

11.  Другие основные средства.

Оценке основного средства не подлежат объекты:

Объекты, эксплуатирующиеся менее одного года, вне зависимости от их стоимости;

Объекты, стоимость которых находится в пределах 50 МРОТ за единицу, вне зависимости от срока эксплуатации – за исключением сельскохозяйственного оборудований и орудий труда, строительного механизированного инструмента и продуктивного скота, которые являются частью основных средств вне зависимости от их рыночной цены;

Орудия лова (мережи, сети и неводы, тралы и другие) – вне зависимости от срока эксплуатации и стоимости;

Такие инструменты, как бензомоторные пилы, сучкорезки, а также объекты – сезонные дороги, временные ветки лесовозных дорог, временные здания со сроком эксплуатации до двух лет (пилоточные мастерские, бензозаправки и мобильные дома);

Специальные инструменты и приспособления для, например, совершения индивидуальных заказов – независимо от стоимости;

Спецодежда, специальная обувь, а также постельные принадлежности - вне зависимости от срока эксплуатации и стоимости;

Форменная одежда;

Временные сооружения, приспособления и устройства, затраты на которые списываются на себестоимость строительно-монтажных работ;

Тара для хранения различных ценностей на складах или для осуществления производственной или технологической деятельности, стоимость которой находится в пределах 50 МРОТ за единицу;

Предметы, регулярно предоставляемые во временную аренду;

Молодняк животных, животные на откорме, семьи пчел, птицы и кролики, подопытные животные;

Многолетние насаждения, использующиеся в качестве посадочного материала и прочие, согласно Положения о Бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации.

Переоценка основных средств необходима в следующих случаях:

привлечения инвестиций (например, для определения залоговой стоимости при получении кредита и др.);

при планируемой продаже отдельных объектов (минимизируется налог на прибыль);

при планируемом увеличении уставного капитала (которое может потребоваться, например, для привлечения средств путем выпуска облигаций и т.д.);

при планируемой реструктуризации;

в целях финансового анализа для уточнения формирования себестоимости продукции и ее цены.

Переоценка основных средств по МСФО необходима в следующих случаях:

Оценка справедливой стоимости при выборе модели учета ОС по переоцененной стоимости;

Оценка справедливой стоимости активов или других показателей при учете договоров аренды или лизинга;

Оценка справедливой стоимости инвестиционной и коммерческой недвижимости;

Оценка чистой реализуемой стоимости и ценности эксплуатации;

Оценка справедливой стоимости активов и обязательств, включенных в периметр консолидации, а также при учете операций по поглощению и слиянию;

Оценка справедливой стоимости финансовых активов и обязательств.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ переОЦЕНКИ Основных средств

1. Недвижимость: 

• Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки
• Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
• Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
• Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
• Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
• Данные о коммуникациях объекта
• Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

2. Оборудование (общий случай):

• Копии договоров на покупку (поставку) оборудования;
• Наименование каждой единицы;
• Марка (модель, серия);
• Страна-изготовитель;
• Фирма-изготовитель;
• Год выпуска;
• Назначение;
• Основные технические характеристики (производительность, грузоподъёмность, мощность, масса, размеры, пробег и др. согласно технической документации);
• Интенсивность эксплуатации (возможные варианты):
  - не эксплуатировалось;
  - эксплуатировалось на неполную проектную мощность, были длительные простои;
  - эксплуатировалось на полную проектную мощность;
• Состояние и данные о ремонтах:
  - требуется монтаж и пусконаладочные работы;
  - рабочее, ремонт и обслуживание не требуются;
  - рабочее, требуется мелкий ремонт;
  - нерабочее, требуется крупный ремонт;
  - нерабочее, восстановление невозможно или нецелесообразно
• Инвентарный номер, полная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Предприя́тие — самостоятельный, организационно-обособленный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, который производит и реализует продукцию, выполняет работы, оказывает услуги

Оценка предприятия – это комплекс мероприятий по оценке предприятия как сложной имущественной системы, приносящей доход владельцу. Комплекс оценочных мероприятий включает в себя оценку движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов компании, складских запасов и финансовых вложений, кроме того, изучаются доходы компании, перспективы ее развития и конкурентная среда на данном рынке, а затем проводится сравнение оцениваемой компании с предприятиями-аналогами.

Оценка предприятия необходима в следующих случаях:

• Сделки купли – продажи. Рыночная цена фирмы при сделке купли–продажи формируется исходя из взаимодействия цен спроса и предложения. Полезность фирмы для покупателя определяет цену спроса, возможные затраты на создание аналогичного предприятия – цену предложения. Несколько другая ситуация складывается при продаже части предприятия. В этом случае цена доли предприятия зависит не только от стоимости продаваемого актива, но и от тех прав, которые переходят новому владельцу. Например, стоимость контрольного пакета акций будет существенно выше, чем стоимость неконтрольного пакета.
• Процессы слияния и поглощения. При слиянии рыночные стоимости предприятий формируются по принципу взаимодействия цен спроса и предложения. Поглощение происходит, как правило, в результате конкурентной борьбы между предприятиями.
• Страхование. При страховании предприятия необходимо узнать его страховую стоимость, которая определяется размерами выплат по страховому договору в случае наступления страхового события. Для определения стоимости страхуемых активов предприятия используются понятия восстановительной стоимости и стоимости замещения. Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая понадобится в случае восстановления точной копии всех активов предприятия. Стоимость замещения – это величина затрат на замещения активов компании другими того же вида и состояния.
• Определение налога на имущество фирмы, на недвижимость. В этом случае оценка предприятия приведет к обоюдному согласию налогоплательщика и налоговой инспекции.
• Независимая оценка рыночной стоимости предприятия при получении наследства. Оценка предприятия для нотариуса как конечный результат будет заключаться в предоставлении отчета о оценке, который может использоваться в дальнейшем для определения налогов, решения имущественных споров.
• Залоговое обеспечение кредитной линии. В этом случае оценка предприятия является, по сути, оценкой стоимости его активов и соответствует рыночной стоимости залога предприятия, которую может получить кредитор в случае неплатежеспособности предприятия. Залоговая стоимость – это стоимость фирмы, которую может получить кредитор от продажи фирмы в случае банкротства заемщиков кредита.
• Разработка инвестиционного проекта. Характеристикой любого инвестиционного проекта является инвестиционная стоимость. По определению, «инвестиционная стоимость – это субъективное понятие, которое соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющих определенные цели и (или) критерии инвестирования».
• Ликвидация предприятия. Ликвидационная стоимость – сумма, которую может получить владелец предприятия в случае продажи предприятия в краткие сроки. Учитывая, что при вынужденной продаже предприятия возникают издержки по ликвидации, то ликвидационная стоимость рассматривается как остаток от реализации за вычетом ликвидационных издержек.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость предприятия:

• Местоположение предприятия;
• Местоположение рынка сбыта;
• Отраслевая принадлежность;
• Экономические показатели деятельности;
• Размер уставного капитала предприятия;
• Распределение уставного капитала предприятия между собственниками;
• Ключевые фигуры в управлении предприятия
• Количество активов предприятия;
• Количество обязательств предприятия;
• Количество персонала;
• Деловая репутация.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик предприятия опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости предприятия. Вначале оценщику необходимо ознакомиться с бухгалтерскими документами предприятия и определить его важнейшие характеристики. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента отрасли. На основании собранных данных и цели определения стоимости предприятия выбирается метод оценки. После определения стоимости предприятия составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ предприятия

1. Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
2. Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерных обществ).
3. Виды деятельности и организационная структура компании.
4. Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):
   • бухгалтерский баланс
   • отчет о прибылях и убытках
5. Расшифровка по статьям баланса на последнюю отчетную дату.
6. Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
7. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
8. Предприятие-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли; по годам.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Гараж - здание или комплекс зданий и сооружений для хранения, технического обслуживания и текущего ремонта подвижного состава автомобильного транспорта.

Гараж / стояночное место является объектом недвижимости, имеющее собственную рыночную стоимость.

Для частного лица оценка гаража / стояночного места может быть нужна для определения стоимости налога на недвижимое имущество, продажи / дарения / переоформления на иное частное или юридическое лицо. Оценка гаражей / стояночного места может так же быть необходима при судебных разбирательствах (к примеру, разделе имущества).

Оценка гаражей необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Определение арендных ставок;
• Страхование;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Ликвидация объекта недвижимости.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость гаража:

местоположение гаража:

• Район города, его удаленность от центра;
• Преобладающая застройка микрорайона;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Экологическая обстановка.

характеристики земельного участка, на котором находится гараж:

• Площадь земельного участка;
• Наличие коммуникаций (электричество, водопровод, газ и т.д.) или их планирование;
• Состояние документов, подтверждающих собственность на земельный участок;

Характеристики гаража:

• Площадь;
• Год постройки;
• Материал;
• Наличие коммуникаций (водоснабжение, электричество, газ, кондиционирование и т.д.);
• Состояние коммуникаций;
• Наличие подъездных путей.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик гаража опытный оценщик произведет оценку его рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр и определить его важнейшие характеристики. Затем производится осмотр гаража. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости выбирается метод оценки. После определения стоимости составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ гаража

1. Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки
2. Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
3. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
4. Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
5. Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
6. Данные о коммуникациях объекта
7. Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)
8. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Дача и дачные участки – объекты собственности широко распространенные среди населения. В состав дачи может входить, как земельный участок, так и строения, размещенные на нем.

Процедура оценки дачи понадобится в следующих случаях:

• Перед заключением сделки купли-продажи;
• При дарении и оформлении наследства;
• Страхование объектов загородной недвижимости;
• Раздел имущества при разводе;
• Передача в аренду;
• Оптимизация налогообложения;
• Ипотечное кредитование;
• Определение залоговой стоимости;
• Передача в доверительное управление;
• Изъятие объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость дачи:

местоположение дачи:

• Район, его удаленность от города;
• Престижность направления;
• Преобладающая застройка окружения;
• Организация поселка;
• Наличие охраны, контрольно-пропускного пункта;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Близость водоема;
• Экологическая обстановка.

характеристики земельного участка, на котором находится дача:

• Площадь земельного участка;
• Наличие коммуникаций (электричество, водопровод, газ и т.д.) или их планирование;
• Наличие лесных деревьев, водоема на земельном участке;
• Состояние документов, подтверждающих собственность на земельный участок;

характеристики здания:

• Площадь: общая/жилая;
• Кол-во комнат, их площадь;
• Материал стен, полов, крыши и пр.;
• Санузел, его состояние;
• Высота потолков;
• Общее состояние отделки;

В зависимости от сочетания этих и других характеристик дачи опытный оценщик произведет оценку ее рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр и определить ее важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости дачи выбирается метод оценки. После определения стоимости дачи составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ дачи

1. Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и т.п.);
2. Документы, подтверждающие право на здание (собственность, аренда и т.п.)
3. Документы БТИ на объект (Поэтажный план и экспликация дома).
4. Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
5. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
6. Данные о коммуникациях.

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Загородные дома (коттеджи, таунхаусы, деревенские дома) – объекты собственности широко распространенные среди населения. В состав загородного дома может входить, как земельный участок, так и строения, размещенные на нем.

Процедура оценки загородного дома понадобится в следующих случаях:

• Перед заключением сделки купли-продажи;
• При дарении и оформлении наследства;
• Страхование объектов загородной недвижимости;
• Раздел имущества при разводе;
• Передача в аренду;
• Оптимизация налогообложения;
• Ипотечное кредитование;
• Определение залоговой стоимости;
• Передача в доверительное управление;
• Изъятие объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость загородного дома:

Местоположение загородного дома:

• Район, его удаленность от города;
• Престижность направления;
• Преобладающая застройка окружения;
• Организация поселка;
• Наличие охраны, контрольно-пропускного пункта;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Близость водоема;
• Экологическая обстановка.

характеристики земельного участка, на котором находится загородный дом:

• Площадь земельного участка;
• Наличие коммуникаций (электричество, водопровод, газ и т.д.) или их планирование;
• Наличие лесных деревьев, водоема на земельном участке;
• Состояние документов, подтверждающих собственность на земельный участок;

характеристики здания:

• Площадь: общая/жилая;
• Кол-во комнат, их площадь;
• Материал стен, полов, крыши и пр.;
• Санузел, его состояние;
• Высота потолков;
• Общее состояние отделки;

В зависимости от сочетания этих и других характеристик загородного дома опытный оценщик произведет оценку ее рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр и определить ее важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости дачи выбирается метод оценки. После определения стоимости дачи составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ загородного дома

1. Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и т.п.);
2. Документы, подтверждающие право на здание (собственность, аренда и т.п.)
3. Документы БТИ на объект (Поэтажный план и экспликация дома).
4. Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
5. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
6. Данные о коммуникациях.

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Любой участок земли, вне зависимости от размеров, имеет определенную рыночную стоимость. Независимая оценка земли частного или юридического лица позволяет определить реальную стоимость данного объекта.

Оценка земли для предприятий и организаций, проводится с целью получения объективной информации о стоимости данного вида имущества, для определения возможного кредитования под его залог, продажи или внутренних нужд.

Процедура оценки земельного участка понадобится в следующих случаях:

• Перед заключением сделки купли-продажи;
• Передача в аренду;
• Оптимизация налогообложения;
• Ипотечное кредитование;
• Определение залоговой стоимости;
• Изъятие объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость земельного участка:

местоположение земельного участка:

• Состояние земельного рынка;
• Район, его удаленность от города;
• Преобладающие способы землепользования в районе расположения участка;
• Наличие охраны, контрольно-пропускного пункта;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;

функциональное назначение земельного участка:

• Сельское хозяйство;
• Индивидуальное жилое строительство;
• Промышленность;
• Садоводство;
• Курортные земли и т.д.;

Возможность перевода назначение из одной категории в другую (практика показывает, что одна только смена назначения земельного участка в некоторых случаях приводит к увеличению его стоимости на порядок)

характеристики земельного участка:

• Площадь земельного участка;
• Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
• Ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
• Использование земельного участка в настоящее время.
• Наличие коммуникаций (электричество, водопровод, газ, ж/д и т.д.) или их планирование;
• Состояние документов, подтверждающих собственность на земельный участок;

В зависимости от сочетания этих и других характеристик земельного участка опытный оценщик произведет оценку ее рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр и определить ее важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости земельного участка выбирается метод оценки. После определения стоимости земельного участка составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ земельного участка

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок
2. План земельного участка (при наличии)
3. Договор аренды земельного участка (при наличии).

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет границы, удостоверенные и описанные государственным лицом по установленному порядку, равно как и всё, что находится над и под линиями земельного участка, исключая случаи, описанные в федеральных законах об использовании воздушного пространства, недр и проч.

Любой участок земли, вне зависимости от размеров, имеет определенную рыночную стоимость. Независимая оценка земли частного или юридического лица позволяет определить реальную стоимость данного объекта.

Процедура оценки индивидуального земельного участка понадобится в следующих случаях:

• Перед заключением сделки купли-продажи;
• При дарении и оформлении наследства;
• Раздел имущества при разводе;
• Передача в аренду;
• Оптимизация налогообложения;
• Ипотечное кредитование;
• Определение залоговой стоимости;
• Изъятие объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость индивидуального земельного участка:

местоположение земельного участка:

• Состояние земельного рынка;
• Район, его удаленность от города;
• Престижность направления;
• Преобладающие способы землепользования в районе расположения участка;
• ;
• Организация поселка;
• Наличие охраны, контрольно-пропускного пункта;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Близость водоема;
• Экологическая обстановка.

функциональное назначение земельного участка:

• Сельское хозяйство;
• Индивидуальное жилое строительство;
• Промышленность;
• Садоводство;
• Курортные земли и т.д.;

Возможность перевода назначение из одной категории в другую (практика показывает, что одна только смена назначения земельного участка в некоторых случаях приводит к увеличению его стоимости на порядок)

характеристики земельного участка:

• Площадь земельного участка;
• Целевое назначение и разрешенное использование данных земель;
• Ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли;
• Использование земельного участка в настоящее время.
• Наличие коммуникаций (электричество, водопровод, газ и т.д.) или их планирование;
• Наличие лесных деревьев, водоема на земельном участке;
• Состояние документов, подтверждающих собственность на земельный участок;

В зависимости от сочетания этих и других характеристик индивидуального земельного участка опытный оценщик произведет оценку ее рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр и определить ее важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости земельного участка выбирается метод оценки. После определения стоимости земельного участка составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ земельного участка

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок
2. План земельного участка (при наличии)
3. Договор аренды земельного участка (при наличии).

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

За последний год многие субъекты Российской Федерации утвердили результаты кадастровой переоценки земельных участков. В результате кадастровая стоимость выросла в несколько раз, что привело к существенному увеличению земельного налога для землевладельцев или арендной ставки для арендаторов земельных участков. Так как, в соответствии с пунктом 1 статьи 391 НК РФ налоговая база для определения налога на земельные участки определяется на основе кадастровой стоимости. Поэтому в случае неадекватного увеличения кадастровой стоимости налоговые платежи для землевладельца непомерно вырастают и перестают соответствовать рыночной действительности. Так же складывается ситуация и для арендаторов земли, т.к. арендная ставка в случае аренды у государства также привязана к кадастровой стоимости земли.

В соответствии с 66 статьей Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка не может превышать его рыночную стоимость. Рыночную стоимость земельного участка следует определять на основе отчета независимого оценщика.

В случае если кадастровая стоимость превышает рыночную, то оспорить это можно двумя путями:

Оспаривание через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оспаривание через Арбитражный суд.

В случае оспаривания через комиссию, должно пройти не более полугода с момента принятия правительством соответствующего региона решения об утверждении результатов кадастровой переоценки. Во многих субъектах РФ этот срок уже вышел. Однако вариантом с Арбитражным судом можно воспользоваться всегда. Но в любом случае первый шаг - это заказ отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Оспаривание кадастровой стоимости - это реальная возможность:

снизить налоговое бремя,

снизить арендные платежи,

снизить выкупную стоимость участка,

снизить плату за снятие запрета на строительство.

Порядок действий, при оспаривании кадастровой стоимости:

Обращение к независимому оценщику для составления отчета об оценке вашего земельного участка.

Получение от оценщика отчета об оценке, и положительного заключения экспертизы СРО на этот отчет.

Обращение в Комиссию с заявлением или Арбитражный суд с исковым заявлением об изменении кадастровой стоимости Вашего земельного участка.

ООО «Фридом Эксперт» предлагает Вам:

Бесплатную предварительную оценку рыночной стоимости земельного участка с целью определения наличия завышения кадастровой стоимости.

Составление отчета об оценке и получение положительного заключения экспертизы СРО на этот отчет в случае экономически оправданных перспектив снижения кадастровой стоимости земли.

Консультации по процедуре оспаривания кадастровой стоимости земельного участка самостоятельно, либо предложение услуг юристов по решению этого вопроса.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ земельного участка

Правоустанавливающие документы на земельный участок

План земельного участка (при наличии)

Договор аренды земельного участка (при наличии).

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки. 

Пример расчета экономической целесообразности оспаривания кадастровой стоимости

В результате независимой оценки рыночной стоимости земельного участка, экспертизы отчета об оценке и последующих правовых процедур (комиссия при кадастровой палате либо суд), итоговую кадастровую стоимость можно снизить в 2 – 2,5 раза (в зависимости от варианта решения вопроса).

Вариант решения. Снижение кадастровой стоимости через суд, максимальное снижение в 2,5 раза 

Экспертный расчет возможной экономии 

Снижение кадастровой стоимости в    2,50      раза

Кадастровая стоимость до снижения   1 000 000 руб.

Платеж в год 1,5 процента      15 000  руб.

Сниженная кадастровая стоимость      400 000  руб.

Платеж по сниженной цене 1,5 процента        6 000    руб.

Экономия за год  9 000  руб.

Экономия за 5 лет до следующей переоценки   45 000 рублей           

Сроки выполнения работ:

- 7 раб. дней – составление отчета об оценке,

- 7 раб. дней – получение положительного заключения экспертизы СРО,

- 30-90 раб. дней – правовое сопровождение в суде и кадастровой палате.

Квартира – это жилое помещение, которое состоит из одной или нескольких жилых комнат, кухни, прихожей и санузла. Квартиры, как правило, располагаются в многоквартирных жилых домах и имеют отдельный вход.

Независимая оценка квартиры – это определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав в отношении объекта оценки.

Возможно оценить не только квартиру в целом, но и ее часть: долю в квартире, комнату. Иногда приходится оценивать квартиру по состоянию на определенный момент в прошлом или определять арендную ставку.

В каждом конкретном случае процесс оценки имеет свои особенности, каждая цель определения стоимости квартиры непосредственно влияет на результат.

Оценка квартиры необходима в следующих случаях:

• для сделки купли-продажи;
• при использовании квартиры в качестве залога при получении кредита для получения кредита, ипотеки;
• при разделе имущества при разводе (оценка квартиры для определения доли);
• для оформления в качестве наследства;
• при оформлении страховки;
• для решения имущественных споров;
• для оптимизации налогообложения;
• оценка квартиры для органов опеки;
• для внесения в уставной капитал.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость квартиры:

местоположение квартиры:

• Район города, его удаленность от центра;
• Преобладающая застройка микрорайона;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Экологическая обстановка.

характеристики дома, в котором находится квартира:

• Тип здания и его состояние;
• Количество этажей;
• Год постройки;
• Материал стен и перекрытий;
• Состояние коммуникаций;
• Состояние подъезда;
• Наличие стоянки или подземного гаража.

характеристики квартиры:

• Площадь: общая/жилая;
• Кол-во комнат, их площадь;
• Этаж, на котором расположена квартира;
• Площадь кухни, ее состояние;
• Санузел, его состояние;
• Высота потолков;
• Наличие балкона или лоджии;
• Общее состояние квартиры;
• Данные о наличии перепланировок;
• Качество вида из окна.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик квартиры опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости квартиры. Вначале оценщику необходимо провести осмотр квартиры и определить ее важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения квартиры. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости квартиры выбирается метод оценки. После определения стоимости квартиры составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ Квартиры

1. Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
2. Документы БТИ на объект (Поэтажный план и экспликация дома).
3. Сведения о наличии обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
4. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
5. Данные о коммуникациях.

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Коммерческая недвижимость разделяется на следующие типы помещений: офисные, торговые, складские, производственные.

Офис в качестве имущества играет для компании зачастую значительную роль, т.к. является объектом недвижимости имеющим постоянно растущую, как правило, стоимость.

Оценка офиса как части коммерческой недвижимости необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Определение арендных ставок;
• Страхование;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Ликвидация объекта недвижимости.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость офиса:

местоположение офиса:

• Район города, его удаленность от центра;
• Преобладающая застройка микрорайона;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Экологическая обстановка.

характеристики здания, в котором находится офис:

• Тип здания и его состояние;
• Количество этажей;
• Год постройки;
• Материал стен и перекрытий;
• Наличие коммуникаций (водоснабжение, электричество, газ, кондиционирование и т.д.);
• Наличие охраны;
• Состояние коммуникаций;
• Состояние подъезда;
• Наличие парковки или подземного гаража.

характеристики офисных помещений:

• Площадь;
• Планировка;
• Этаж, на котором расположен офис;
• Санузел, его состояние;
• Высота потолков;
• Общее состояние отделки;
• Данные о наличии перепланировок;
• Качество вида из окна.

Казалось бы, зачем офисной недвижимости предъявляют такие требования? Однако, офис – это лицо компании и большая часть посетителей организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению ее офиса. Вот и получается, что стоимость офиса выше, если он находится ближе к центру города, если неподалеку есть станция метро. Такое же значение имеет внешний вид офисных помещений: дорогая отделка, хорошие дизайнерские решения и т.д. Состояние офиса важно не только для посетителей, но и для работников. Близость к метро и наличие нормальной парковки облегчает жизнь работникам, наличие системы кондиционирования благотворно отражается на работе, и так далее.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик квартиры опытный оценщик произведет оценку рыночной стоимости квартиры. Вначале оценщику необходимо провести осмотр квартиры и определить ее важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения квартиры. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости квартиры выбирается метод оценки. После определения стоимости квартиры составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ офиса

Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки

Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости

Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)

Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)

Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)

Данные о коммуникациях объекта

Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)

Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Коммерческая недвижимость разделяется на следующие типы помещений: офисные, торговые, складские, производственные.

Оценка производственного помещения может производиться, как отдельно, так и в комплексе с имеющимся оборудованием, транспортными средствами и спецтехникой и пр.

Оценка производственных помещений как части коммерческой недвижимости необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Определение арендных ставок;
• Страхование;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Ликвидация объекта недвижимости.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость производственных помещений:

местоположение производственных помещений:

• Район города, его удаленность от центра;
• Преобладающая застройка микрорайона;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Экологическая обстановка.

характеристики здания, в котором находятся производственные помещения:

• Тип здания и его состояние;
• Количество этажей;
• Год постройки;
• Материал стен и перекрытий;
• Наличие коммуникаций (водоснабжение, электричество, газ, кондиционирование и т.д.);
• Наличие охраны;
• Состояние коммуникаций;
• Удаленность от ж/д путей и основных транспортных магистралей;
• Наличие подъездных путей для коммерческого транспорта.

характеристики производственных помещений:

• Площадь;
• Планировка;
• Этаж, на котором расположен производственные помещения;
• Санузел, его состояние;
• Высота потолков;
• Общее состояние отделки;
• Данные о наличии перепланировок.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик производственные помещения опытный оценщик произведет оценку его рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр помещений и определить их важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения производственные помещения. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости выбирается метод оценки. После определения стоимости составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ Производственных помещений

1. Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки
2. Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
3. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
4. Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
5. Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
6. Данные о коммуникациях объекта
7. Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)
8. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Коммерческая недвижимость разделяется на следующие типы помещений: офисные, торговые, складские, производственные.

Большая часть промышленных и производственных зданий / сооружений, а так же имущественных комплексов содержат в себе отдельно стоящие здания складов или складские помещения.

Оценка склада / складского помещения может производиться, как отдельно, так и в комплексе с имеющимся оборудованием, транспортными средствами и спецтехникой и пр.

Оценка склада как части коммерческой недвижимости необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Определение арендных ставок;
• Страхование;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Ликвидация объекта недвижимости.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость склада:

местоположение склада:

• Район города, его удаленность от центра;
• Преобладающая застройка микрорайона;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Экологическая обстановка.

характеристики здания, в котором находится склад:

• Тип здания и его состояние;
• Количество этажей;
• Год постройки;
• Материал стен и перекрытий;
• Наличие коммуникаций (водоснабжение, электричество, газ, кондиционирование и т.д.);
• Наличие охраны;
• Состояние коммуникаций;
• Удаленность от ж/д путей и основных транспортных магистралей;
• Наличие подъездных путей для коммерческого транспорта.

характеристики складских помещений:

• Площадь;
• Планировка;
• Этаж, на котором расположен склад;
• Санузел, его состояние;
• Высота потолков;
• Общее состояние отделки;
• Данные о наличии перепланировок.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик склада опытный оценщик произведет оценку его рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр квартиры и определить ее важнейшие характеристики. Затем производится осмотр окружения склада. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости выбирается метод оценки. После определения стоимости составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ Склада

1. Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки
2. Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
3. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
4. Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
5. Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
6. Данные о коммуникациях объекта
7. Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)
8. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Коммерческая недвижимость разделяется на следующие типы помещений: офисные, торговые, складские, производственные.

В составе производственных объектов, как правило, присутствует такой тип недвижимости, который отличается от зданий тем, что их характеристики весьма специфичны и не могут быть описаны общепринятыми показателями площади, объема и пр.

К сооружениям относятся такие виды недвижимости как ангары, быстровозводимые конструкции, линейные объекты, высоковольтные столбы, навесы, плотины, дороги и т.д.

Оценка сооружений может производиться, как отдельно, так и в комплексе с производственными зданиями, имеющимся оборудованием, транспортными средствами и спецтехникой и пр.

Оценка сооружений как части коммерческой недвижимости необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Определение арендных ставок;
• Страхование;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Ликвидация объекта недвижимости.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость сооружений:

местоположение производственных помещений:

• Район города, его удаленность от центра;
• Преобладающая застройка микрорайона;
• Транспортная доступность и обеспеченность общественным транспортом;
• Инфраструктура района;
• Состояние прилегающей территории;
• Экологическая обстановка.

характеристики сооружения:

• Функциональное назначение и состояние;
• Год постройки;
• Материал;
• Наличие коммуникаций (водоснабжение, электричество, газ, кондиционирование и т.д.);
• Состояние коммуникаций;
• Наличие подъездных путей для коммерческого транспорта.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик сооружения опытный оценщик произведет оценку его рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести осмотр и определить их важнейшие характеристики. Затем производится осмотр сооружения. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента рынка недвижимости. На основании собранных данных и цели определения стоимости выбирается метод оценки. После определения стоимости составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ сооружений

1. Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, другой документ, подтверждающий имущественные права объекта), включая точный адрес местоположения объекта оценки
2. Сведения о наличии обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
3. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
4. Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
5. Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)
6. Данные о коммуникациях объекта
7. Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику)
8. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания юридическое лицо)

Перечень документов по оценке любого из объектов недвижимости носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Оценка материального ущерба

Оценка ущерба и его возмещение регламентируется Гражданским Кодексом РФ. Согласно статьи 15 «Возмещение убытков»:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Положение об обязательности привлечения независимого оценщика при возникновении имущественных споров содержится в законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в Статье 8 ", в которой сказано: "Проведение оценки ... является обязательным ... при возникновении спора о стоимости объекта ..." Отчет об оценке ущерба, сделанный независимым оценщиком, - это убедительный аргумент в суде и гарантия возмещения убытков.

Мы предлагаем Вам следующие услуги независимой экспертизы по оценке ущерба:

• Оценка ущерба недвижимости от залива 
• Оценка ущерба от пожара 
• Оценка ущерба от вандализма
• Оценка убытков в результате противоправных или неосторожных действий третьих лиц
• Оценка ущерба при изъятии имущества для муниципальных или федеральных нужд
• Оценка ущерба при изъятии имущества по решению суда
• Оценка ущерба от несанкционированного использования объектов интеллектуальной собственности
• Оценка ущерба от уничтожения или повреждения зеленых насаждений и т.п.

Сроки проведения независимой экспертизы при оценке стоимости ущерба и стоимость услуг оценки зависят от вида имущества и характера повреждений.

Оценка упущенной выгоды

Под упущенной выгодой действующее гражданское законодательство России понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п.2 ст.15 ГК РФ).

Оценка упущенной выгоды

Под упущенной выгодой действующее гражданское законодательство России понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п.2 ст.15 ГК РФ).

Оценка упущенной выгоды

Под упущенной выгодой действующее гражданское законодательство России понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п.2 ст.15 ГК РФ).

Оценка упущенной выгоды

Под упущенной выгодой действующее гражданское законодательство России понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п.2 ст.15 ГК РФ).

Оценка упущенной выгоды

Под упущенной выгодой действующее гражданское законодательство России понимает неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п.2 ст.15 ГК РФ).

Оценка ущерба

Оценка ущерба и его возмещение регламентируется Гражданским Кодексом РФ. Согласно статьи 15 «Возмещение убытков»:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Положение об обязательности привлечения независимого оценщика при возникновении имущественных споров содержится в законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в Статье 8 ", в которой сказано: "Проведение оценки ... является обязательным ... при возникновении спора о стоимости объекта ..." Отчет об оценке ущерба, сделанный независимым оценщиком, - это убедительный аргумент в суде и гарантия возмещения убытков.

Мы предлагаем Вам следующие услуги независимой экспертизы по оценке ущерба:

• Оценка ущерба недвижимости от залива 
• Оценка ущерба от пожара 
• Оценка ущерба от вандализма
• Оценка убытков в результате противоправных или неосторожных действий третьих лиц
• Оценка упущенной выгоды
• Оценка ущерба при изъятии имущества для муниципальных или федеральных нужд
• Оценка ущерба при изъятии имущества по решению суда
• Оценка ущерба от несанкционированного использования объектов интеллектуальной собственности
• Оценка ущерба от уничтожения или повреждения зеленых насаждений и т.п.

Сроки проведения независимой экспертизы при оценке стоимости ущерба и стоимость услуг оценки зависят от вида имущества и характера повреждений.

Акция— эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права её владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Обычно, акция является именной ценной бумагой

Основой для оценки акций является определение их стоимости как финансового инструмента, способного приносить прибыль его владельцу. Основными способами извлечения прибыли являются получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением ее бизнеса и увеличением стоимости ее активов. Поэтому основными методами оценки обыкновенных акций являются метод рынка капитала, метод чистых активов, метод дисконтирования денежных потоков и капитализации прибыли.

Оценка акций необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Страхование;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Наследование;
• Залог;
• Налогооблажение.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость акций:

Объем прав, предоставляемый оцениваемыми акциями:

Контрольный пакет акций - доля акций, обеспечивающая их владельцу фактическое господство в акционерном обществе. Теоретически контрольный пакет акций составляет не менее половины всех голосующих акций. Однако практически (при широком распространении акций) контрольный пакет составляют около 20% акций.

Блокирующий пакет акций - доля акций, позволяющая их владельцам накладывать вето на решения совета директоров акционерного общества. Обычно блокирующий пакет составляет более четверти акций.

Фактический контроль - пакет акций, достаточный для фактического управления и контроля деятельности компании. Обычно фактический контроль обеспечивает пакет меньше контрольного.

Возможность реализации оцениваемых акций на открытом рынке:

Котируемые акции — это акции предприятий, торги которыми проходят на фондовых биржах. В случае когда акции на биржах не котируются процесс их продажи осложняется, а значит ликвидность акций находится не на высоте, что не может не сказаться на стоимости акций.

Ликвидность акций — это способность продать акции быстро и без существенных потерь. От степени ликвидности зависит, как долго будет осуществляться операция и какие придётся понести убытки при сделке купли-продажи акций. Ликвидность характеризует трудоёмкость при превращении актива (в данном случае акций) в деньги, в денежную форму. То есть, насколько быстро и затратно удастся обменять акции на деньги.

Дивидендная политика предприятия, акции которого подлежат оценке:

Дивиденд — часть прибыли акционерного общества или иного хозяйствующего субъекта, распределяемая между акционерами, участниками в соответствии с количеством и видом акций, долей, находящихся в их владении. Величина и порядок выплаты дивидендов определяются собранием акционеров, участников и уставом акционерного или иного общества.

Дивиденды могут выплачиваться несколько раз в год, а могут и не выплачиваться вообще. Выплата дивидендов уменьшает капитализацию и требует накоплений, недопущенных к реинвестированию или изъятых из него. Выплачиваемые до конца финансового года дивиденды называются промежуточными или предварительными дивидендами. По завершении финансового года выплачиваются финальные дивиденды.

В зависимости от сочетания этих и других характеристик акций опытный оценщик произведет оценку их рыночной стоимости. Вначале оценщику необходимо провести анализ предприятия и определить его состояние. Следующий шаг – анализ необходимого сегмента фондового рынка. На основании собранных данных и цели определения стоимости выбирается метод оценки. После определения стоимости составляется отчет об оценке, который передается клиенту.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ АКЦИЙ

1. Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
2. Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг.
3. Виды деятельности и организационная структура компании.
4. Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).
5. Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):
   - бухгалтерский баланс
   - отчет о прибылях и убытках
6. Расшифровка статей бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату
7. Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
8. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
9. Бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли по годам.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Вексель — документ, составленный по установленной законом форме и содержащий безусловное абстрактное денежное обязательство; ценная бумага; разновидность кредитных денег.

Различают вексель простой и переводный. Форма векселя, порядок его выставления, оплаты, обращения, права и обязанности сторон и все иные вексельные отношения регулируются нормами вексельного законодательства.

В процессе обращения вексель передается от одного держателя другому посредством передаточной надписи — индоссамента (именного или бланкового). Каждый индоссант, так же как и векселедатель, несет ответственность за акцепт и платеж по векселю.

Вексель — строго формальный документ: отсутствие любого из обязательных реквизитов, предусмотренных вексельным законом, лишает его силы векселя.

Вексель — безусловное денежное обязательство, так как приказ трассанта переводного векселя и обязательство векселедателя простого векселя не могут быть ограничены никакими условиями.

Оценка векселей необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Наследование;
• Залог.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ векселеЙ

1. Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
2. Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг.
3. Виды деятельности и организационная структура компании.
4. Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).
5. Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):
   - бухгалтерский баланс
   - отчет о прибылях и убытках
6. Расшифровка статей бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату
7. Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
8. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
9. Бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли по годам.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.

Облигация — эмиссионная долговая ценная бумага, владелец которой имеет право получить от эмитента облигации в оговоренный срок её номинальную стоимость деньгами или в виде иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право владельца на получение процента (купона) от её номинальной стоимости либо иные имущественные права.

Общим доходом по облигации являются сумма выплачиваемых процентов (купонов) и размер дисконта при покупке.

Облигации служат дополнительным источником средств для эмитента являясь эквивалентом займа. Иногда их выпуск носит целевой характер — для финансирования конкретных программ или объектов, доход от которых в дальнейшем служит источником для выплаты дохода по облигациям.

Экономическая суть облигаций очень похожа на кредитование. Облигации позволяют планировать как уровень затрат для эмитента, так и уровень доходов для покупателя, но не требуют оформления залога и упрощают процедуру перехода права требования к новому кредитору. Фактически на рынке облигаций осуществляются средне- и долгосрочные заимствования, обычно сроком от 1 года до 30 лет.

Оценка облигаций необходима в следующих случаях:

• Сделки купли-продажи;
• Определение ущерба;
• Внесение взноса в уставной капитал;
• Постановка на баланс компании;
• Разрешение имущественных споров;
• Кредитование;
• Инвестиционное планирование;
• Наследование;
• Залог;
• Налогооблажение.

Основные характеристики, оказывающие существенное влияние на стоимость облигаций:

Доходность оцениваемых облигаций:

Доходность к погашению — это ставка внутренней доходности денежного потока по облигации при намерении покупателя удерживать эту облигацию до погашения.

Расчет данного показателя позволяет рассчитать справедливую стоимость облигации.

• Если купонная доходность меньше, чем доходность к погашению, тогда облигация должна продаваться с дисконтом;
• Если купонная доходность равна доходности к погашению, то облигация должна продаваться по номиналу;
• Если купонная доходность больше, чем доходность к погашению, тогда облигация продаётся с премией (цена облигации > 100%).

Возможность реализации оцениваемых облигаций на открытом рынке:

Котируемые облигации — это облигации предприятий, торги которыми проходят на фондовых биржах. В случае когда облигации на биржах не котируются процесс их продажи осложняется, а значит их ликвидность находится не на высоте, что не может не сказаться на стоимости облигаций.

Ликвидность облигаций — это способность продать облигации быстро и без существенных потерь. От степени ликвидности зависит, как долго будет осуществляться операция и какие придётся понести убытки при сделке купли-продажи облигаций. Ликвидность характеризует трудоёмкость при превращении актива (в данном случае облигаций) в деньги, в денежную форму. То есть, насколько быстро и затратно удастся обменять облигации на деньги.

Риск не возврата вложенных средств:

Надежные облигации — это облигации предприятий, входящих в рейтинг надежности. Ряд корпораций, среди которых самыми крупными являются корпорация Standard & Poor's и Moody's Investors Service, Inc., представляют рейтинги кредитоспособности тысяч частных и муниципальных облигаций. Такие рейтинги облигаций часто используются как показатели вероятности банкротства эмитента.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ облигаЦИЙ

1. Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор, Свидетельство о регистрации).
2. Копии проспектов эмиссии, отчетов об итогах выпуска ценных бумаг.
3. Виды деятельности и организационная структура компании.
4. Копии договоров аренды на недвижимое имущество (если есть).
5. Данные бухгалтерской отчетности за последние 3-5 лет (или возможное количество предшествующих периодов):
   - бухгалтерский баланс
   - отчет о прибылях и убытках
6. Расшифровка статей бухгалтерского баланса на последнюю отчетную дату
7. Последнее заключение аудитора (если проводилась аудиторская проверка).
8. Информация о наличии дочерних компаний, холдингов (если есть), финансовая документация по ним.
9. Бизнес-план на ближайшие 3-5 лет с указанием планируемой валовой выручки по товарам/услугам, необходимых инвестиций, затрат, чистой прибыли по годам.

Перечень документов по оценке любого из объектов оценки носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с целью оценки и параметрами объекта оценки.